0

اختصاصی جامعه آنلاین معماران

نویسنده: امیر صالح طائفی

در خبر ها آمده بود " شهرداری تهران برای آنكه میانگین ارتفاع پایتخت را حداقل به دو برابر وضعیت موجود افزایش دهد، سیاست جدیدی برای تشویق انبوه‌سازان به احداث بلندمرتبه‌ها در نظر گرفته است كه طبق گفته معاون شهرسازی، همزمان با رونمایی از طرح تفصیلی، اجرا می‌شود" ( لینک خبر)

در ادامه آمده بود "قرار است عوارض تراكم كه در حال‌حاضر با قیمت‌بالا از ساخت‌وسازهای بلندمرتبه دریافت می‌شود، كاهش یافته و به جای آن، «عوارض بیشتر» از كوتاه‌مرتبه‌سازی اخذ شود تا برنامه «احداث ۴۰ برج ۵۰ طبقه در مناطق بااستعداد تهران» از این طریق تسهیل شود."

سوال: چرا؟!

پاسخ: در ادامه خبر آمده بود: "ایرج رهبر، رییس انجمن انبوه‌سازان تهران درباره طرح گسترش عمودی پایتخت گفت: این طرح بخشی از اقدامات شهرداری برای اجرای طرح تفصیلی است كه سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی از آن استقبال می‌كنند و نتیجه اجرایی آن را، شكست قیمت زمین در پایتخت می‌دانند."

در خبر ها آمده بود...

تأثیر طرح کاهش عوارض بلند مرتبه سازی بر قیمت زمین

سوال: چه کسی می تواند نمونه ای را در "طول تاریخ افزایش تراکم تهران" بر شمارد که با مجاز شدن تراکم بیشتر، قیمت زمین کاهش بدین سبب یافته باشد؟

پاسخ: با یک نگاه آماری به آنچه که بر سر شهر تهران با اینطور تصمیمات - که صرفاً منافع و مصالح عمومی شهر و شهروندان را فدای منافع گروهی خاص می کند – آورده اند، بیاندازیم، به روشنی خواهیم یافت که اساساً با رشد تراکم ، قیمت ملک افزایش یافته است؛ و این افزایش ها نه به سبب هزینه عوارض تراکم، بلکه به سبب افزوده شدن سود حاصل از ساخت و ساز با تراکم بیشتر و به تبع آن افزایش تمایل برای خرید زمین بوده است. لذا با افزوده شدن تراکم مجاز و کاهش هزینه عوارض تراکم، سود حاصل از ساخت و ساز افزوده شده وبه دنبال آن زمین بیشتر مورد اقبال قرار گرفته و قیمت آن افزایش خواهد یافت. مسئله خیلی ساده است: شما بیشتر مایلید یک زمین مشخص را زمانی که هزینه عوارض تراکم آن زیاد است بخرید یا هنگامی که این هزینه کمتر است؟ طبیعتاً هنگامی که عوارض تراکم آن کمتر است! پس تقاضا برای خرید زمین هنگامی که تراکم بیشتر در ازای عوارض کمتر ارائه می شود، افزایش می یابد و بورس بازی در زمین رونق بیشتری می یابد، و قیمت آن افزایش پیدا می کند. پس، در کل این طرح صرفاً به سود بورس بازان ملک و بساز بفروش های کلان تر خواهد بود.

از بی منطق بودن حیرت انگیز این طرح به لحاظ کنترل و کاهش قیمت زمین که بگذریم، این طرح آسیب های بزرگ دیگری نیز به همراه خواهد داشت؛ که از این بین می توان بی هویتی اجتماعی و معضلات ترافیکی بیشتر را بر شمرد.

تراکم زیاد و بی هویتی اجتماعی

همین اکنون تهران به معضلات مذکور بس گرفتار است. با متراکم تر شدن شهر، تقریباً لفظ محله تبدیل به یک نشانی پستی شده است و تمام کارکرد های اجتماعی و فرهنگی خود را دقیقاً به سبب همین تراکم بیش از اندازه از دست داده است. با بررسی های صورت گرفته از سوی کارشناسان و سازمان های مختلف در سراسر دنیا، این یک امر مسلم است که تراکم یکی از اصلی ترین عوامل فقر هویت و رشد بزه فرهنگی در جامعه می باشد. هرچند که در کشور ما، بعضی بزه را صرفاً زاده مشکلات اقتصادی و فقر مالی می پندارند، با اندکی دقت نظر خواهیم یافت که شدت فقر هویت و بزه فرهنگی، اخلاقی و اجتماعی در مناطق و محله های متراکم تر تهران بیشتر به چشم می آید که در بسیاری موارد طبقه برخوردار و مرفه جامعه در آن سکنی دارند.

تراکم زیاد و معضل ترافیک محله ای

همانطور که در بالا یاد شد، مسئله دیگری که این طرح به آن دامن می زند، معضل ترافیک است. این معضل صرفاً محدود به بزرگراه های شهری نیست. با افزایش تراکم شهر تهران در سال های اخیر، شاهد نمودار شدن این معضل حتی در خیابان های فرعی محلات و مناطق مختلف شهر هستیم. چرا که راه های دسترسی فرعی در محلات تهران به هیچ عنوان کشش این حجم ترافیک ناشی از ازدیاد تراکم را ندارد( حتی در محله های جدیدتر مانند ولنجک). ممکن است عده ای در پاسخ بگویند، که در طرح تفضیلی جدید، گسترش دسترسی ها و پهن کردن مسیرهای فعلی آورده شده است. باید به این دوستان یادآوری کرد که ساخت سازها همیشه سریع تر از تغییر زیر ساخت های شهری صورت می گیرد و در شهری مانند تهران با نگاه به تجربه های قبلی صورت گرفته، در بسیاری از موارد تغییر این زیر ساخت ها نه در مقام تئوری، که در عمل غیر قابل اعمال است (مانند طرح تعریض خیابان ها و عقب نشینی املاک)؛ و آنچه در نهایت باقی خواهد ماند، جز چهره ای زشت و آشفته بازاری در محلات نخوهد بود.

شهرداری و سازمان های ذیربط، از سویی پیوسته پروژه های زیر و رو گذر! آغاز می کنند تا به زعمی ترافیک را روان سازند، به بهانه های مختلف همایش و سمینار و کنفرانس و میز گرد برپا می کنند با عنواین رنگی مختلف مربوط به هویت شهری و معماری اسلامی، از سوی دیگر با چنین طرح ها و اقدامات نسنجیده ای که صرفاً منافع عمومی را فدای منافع گروهی می کنند.

بدون شرح!

این آشفته حالی آن مثل را به خاطر می آورد که : " در سرزمینی بسیار دور مردم متمدنی در ابر شهری زندگی می کردند. مدت ها بود که در یکی از خیابان های شهر چاله ای بزرگ ایجاد شده بود و روزانه باعث جراحت و خسارت شهروندان بسیاری می شد. روزی مسئولان شهر تصمیم به رفع مشکل گرفتند. از اینرو مجموعه جلسات پر طمطراقی در این خصوص برگزار کردند. یکی از مهندسان! پیشنهاد داد برای رفع مشکل چاله ای دیگر در خیابانی کنده شود و با خاک استخراج شده از آن، این چاله پر شود! دیگری که پزشک! بود پیشنهاد داد که بیمارستانی در مجاورت چاله احداث شود، تا شهروندان در صورت بروز آسیب، بتوانند سریع به بیمارستان انتقال داده شوند! بعد از جلسات و بحث های مفصل، به پیشنهاد یکی از عقلا (که با همه مسئولین با تخصص! های مختلف دوست بود!) تصمیم بر آن شد که به منظور کاهش هزینه ها و تسریع در رفع مشکل، چاله ای جدید در مقابل یکی از بیمارستان های شهر کنده شود، تا از این طریق هم چاله کذایی پر شود و هم هزینه ساخت یک بیمارستان جدید به شهر تحمیل نشود!!!"

منبع: جامعه آنلاین معماران

به اشتراک بگذارید

Submit to DeliciousSubmit to DiggSubmit to FacebookSubmit to Google PlusSubmit to StumbleuponSubmit to TechnoratiSubmit to TwitterSubmit to LinkedIn

نوشتن دیدگاه


تصویر امنیتی
تصویر امنیتی جدید

دیدگاه‌ها  

0 # aghdam 1390-10-17 13:37
عالی بود ممنون
پاسخ دادن | پاسخ به نقل قول | نقل قول کردن
انواع عضویت
پنل کاربری